央企欲借“清退令”剥离不良资产

     复旦大学太平洋金融学院院长张晖明分析称，一个楼盘从拿地到建成再到销售总共可能需要3-5年时间， 央企清退的时间表可能要长于这个周期

　　理财一周报实习记者/张小叶

　　2010年3月，新一轮房地产市场调控前夜。央企大规模涉足房地产市场，并频拿“地王”的姿态引起了舆论的广泛关注。去年3月18日，国资委发布“清退令”，要求78家不以房地产为主的央企退出房地产市场。去年12月16日，第一家央企开始悄然退出房地产市场。

　　国资委发布“清退令”已近一年，截至目前，只有14家央企退出了房地产市场。

　　根据国资委给出的时间表，另有20家央企可能于2011年退出。对于这张时间表，业内褒贬不一，乐观者表示赞许，悲观者提出质疑，更有学者表示：“‘清退令’根本只是一场舆论造势。”

　　央企进退背后的逻辑何在？“清退令”是否会对平抑房价起到作用？

　　房地产市场频现央企地王

　　国资委下发清退令

　　2010年3月，“两会”刚刚落幕，央企就上演了一场房地产的“地王秀”。

　　当年3月15日，在北京大望京1号地的拍卖过程中，中国烟草集团下属的中维地产频频举牌，最终失利。经历了84轮角逐，该地块最终被远洋集团旗下远豪置业以40.8亿元收入囊中，高达2.75万元/平方米的楼面价，被称为北京房地产当时最新“单价地王”。

　　但地王的称号很快被取代了。同日，北京拍卖的另外2幅地块中，海淀区东升乡地块被人以17.6亿元拍走，折合楼面价2.90万元/平方米；而大兴区亦庄地块则以总价50.9亿元的天文数字被拍走，刷新了“地王”总价的纪录。

　　巧合的是，两位新“地王”同样来自央企，前者是中国兵器装备集团旗下的北京世博宏业开发有限公司，后者则由中信地产拍得。

　　短短10天后，北京涌现出的这一批央企“地王”，很快使“遏制房价过快上涨势头”的计划落空。

　　在舆论一片哗然之声中，去年3月18日，国资委召开新闻发布会。在这次新闻发布会上，国资委明确表态，处于调整阶段的央企集团下属控股或参股的房地产公司，要加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出。国资委新闻发言人杜源泉表示，除了国资委确立的16家以房地产为主业的央企外，另外78家涉足房地产的央企应尽快做好退出房地产市场的准备。

　　尽管国资委至今没有公布这78家央企的名单，但数量仍然令人大吃一惊。目前，国内中央直属企业总数为128家，其中涉及房地产业务的央企竟达到94家之多，占据总数的73.4%，几乎到“中央企业皆房地产”的地步。

　　这是国资委第一次针对央企近年来在房地产业高调举动作出回应。去年3月22日，时任国资委主任李荣融召开部分中央企业会议，要求78家不以房地产为主业的中央企业在15个工作日内制定退出房地产业务的方案，国资委网站同一天发布了相关公告。

　　至此，央企退出房地产市场的序幕被拉开。根据国资委的要求，当年的4月13日，78家央企应公布自己的退出方案。然而，直到2010年12月16日，才出现了第一家清退房地产业务的央企。

　　今年2月22日，国资委副主任邵宁在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上称：“中央企业退出房地产业务的进展比较顺利，去年已有14家中央企业退出。”他并未公布这14家企业的名单，但他表示，“2011年预计有20多家中央企业将退出房地产业。”

　　央企纷纷涉足房产

　　母集团成资金靠山

　　央企和房地产市场渊源已久，内地在港上市的著名房地产公司远洋地产，其前身便是一家大型央企中远集团的下属企业。

　　最初，和其他机关、事业单位一样，中央企业的房地产业务以福利分房、企业工程和自用楼房为主。1998年后，随着住房实物分配制度的取消和按揭贷款政策的实施，房地产业务开始独立，并成为了经济的支柱产业之一。此时央企和房地产业务的关系也渐渐淡出了人们的视野。

　　2006-2007年，随着房地产企业的快速发展，行业的高利润使诸多非主营房地产业务的央企开始注意这块领域，央企的大量产业资本开始流入房地产市场。作为资金密集型产业，央企的雄厚财力使其如鱼得水，各地地王频频出现，拿地的主体以央企为主。

　　在这过程中，诸多央企旗下的房地产业务转辅为主。2003年国务院国资委成立后，对中央企业房地产业务进行了大幅度调整重组，先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业。

　　“事实上，‘清退令’中的78家央企只占房地产市场的极小一部分。被列入‘红名单’的这16家央企，才是房地产市场上不折不扣的巨无霸。” 全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜对理财一周报记者表示。

　　根据国资委的统计数据，2009年，央企房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。2009年，这16家央企房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部央企房地产板块资产总额的85%；据此计算，不以房地产为主业的78家央企的地产资产总额近千亿元。销售收入为1899亿元，占全部央企房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。这些数据均表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。

　　与民营企业有所不同的是，央企旗下的房地产业务有着得天独厚的融资优势。以招商集团为例，2010年，当招商地产(16.90,0.22,1.32%)的50亿元股市融资计划搁浅后，“招商系”显然成为了招商地产适应楼市调控最大的靠山：大股东招商局不仅为其承担了约48.5亿元的借款担保责任，还为其在深圳、漳州等地增加若干地产项目，而招商集团旗下另一子公司招商银行(14.19,0.16,1.14%)，更是每逢政策调控期就为招商地产“提供”资金。由此便形成了招商局提供担保、招商银行提供贷款，支持招商地产狂飙突进的幕后格局。

　　“央企最大的优势即是其资金流的保障，因为它的融资渠道完全迥异于民营企业。”姜炜告诉记者，“央企的房地产业根本不依赖于银行借款的金融体系，它们的母集团不仅为其注入大量的资金，同时还能为其做信用担保。这是普通民营企业根本无法与之相比的，也是政策对其无力的原因之一。”

　　央企响应清退令，

　　疑借此剥离不良资产

　　“清退令”的作用并不明显，事实上，直至今年2月底，仅7家央企在产权市场公开挂牌转让。

　　在复旦大学太平洋金融学院院长张晖明看来，央企退出房地产市场，本来就是一个缓慢的过程，其中主要包括央企内部处理和产权市场公开转让等形式。而在资产转让的过程中，也需要考虑到项目周期、买卖方协议甚至职工安置等要素。“一个楼盘从拿地到建成再到销售总共可能需要3-5年时间，央企清退的时间表可能要长于这个周期。”张晖明告诉理财一周报记者。

　　然而，央企在房地产市场依旧活跃的姿态，却或多或少给了乐观人士一些尴尬。2月22日，在国资委宣布“今年估计有20家央企可以完成退出”的当日，中国机械设备工程股份有限公司以10亿元的总价，获得北京市丰台区丽泽金融商务区E-18地块商业金融项目。而中国机械设备工程股份有限公司却并不在“红名单”之列。

　　目前，根据北京产权交易中心公开挂牌的信息显示，2010年全年，该所共有29家央企地产项目挂牌成交，出让总金额为35.48亿元，整体溢价率为16.25%。在接盘央企地产业务的公司中，国有房地产公司成为主流。

　　2月18日，湖南电力实业开发总公司在北京证券交易所转让旗下佛山市南海东屋置业开发有限公司100%股权；1月28日，中国铁道建筑总公司转让旗下惠州市金帆地产有限公司44.6%股权；2月18日，中国中信集团公司转让旗下珠海市横琴城市之音房产开发有限公司3.33%股权。

　　北京产权交易中心信息部的一名工作人员告诉理财一周报记者：“所有在这里进行挂牌交易的央企，并非出于政策的原因，而是出于调整自身经济结构的需要。”

　　细查这些被转让企业的财务状况，不是处于亏损状态，就是负债很高或债权关系复杂。佛山市南海东屋置业开发有限公司2010年的营业收入为0，净利润为-268.83万元；惠州市金帆地产有限公司2010年的营业收入同样为0，净利润为-87.6万元；而珠海市横琴城市之音房产开发有限公司的2010年净利润则达到-9.89万元。

　　2010年的诸多地产项目同样如此，去年11月29日，中国核工业集团旗下中核置业在天津产权交易所挂牌，以1.14亿元转让福清中核置业100%股权及债权。但是其本质是中核工业集团在甩包袱，在去年8月底之前，中核置业处于亏损状态。可见，这批地产项目的公开拍卖，看似“清退令”下的退市姿态，实则央企借此剥离不良资产。

　　回溯历史可以发现，在2008年，诸多央企都有过主动剥离自身房地产业务的行动。2008年12月，大型央企频频扎堆房地产市场公开挂牌转让房地产公司股权。这份名单上包括中信集团、中房集团、国家开发投资公司等。

　　2006年是中央企业大批进军房地产之年，也是房地产大牛市，地产项目给企业带来丰厚的利润。相比而言，2008年楼市持续低迷，许多央企便主动开始了主辅分离的行为。根据当时的经验，这些负债累累的地产股权项目大部分依然由央企接手，只是“换了主人”，回到国资委圈定的以房地产为主业的央企“正规军”手中。

　　而另一方面，许多央企插手房地产市场多年，资产与股权早已盘根错节，难以剥离。诸多央企的旗下往往有多个子集团和子公司，以中国航空工业集团旗下的上市公司中航地产为例，该公司的前十大股东中有深圳中航集团股份有限公司、中国航空技术深圳有限公司、深圳中航城发展有限公司及西安飞机工业(集团)有限责任公司，这些股东均属于中国航空工业集团旗下的子集团，中航地产已属于中航集团下的第三级子集团，其运营、发展已经与母集团几无相干。“母集团的资本和中航地产的关系无法清算，更无法剥离，‘清退令’不可能会对中航地产产生任何影响。”一名长期跟踪中航地产的分析师方焱如此告诉记者。